Спад сделок на рынке курортной недвижимости Болгарии. ТОП 5 советов КАК ПРОДАТЬ недвижимость в 2025 году

 

Резкий спад количества сделок на рынке курортной недвижимости Болгарии

 

С начала 2025 года мы наблюдаем существенный спад спроса и количества сделок с недвижимостью на побережье Болгарии. Если говорить конкретнее, то например в заливе Солнечного берега (Елените, Святой Влас, Солнечный берег, Несебр, Равда) – число обращений потенциальных покупателей сократилось на 60-70% в сравнении с тем же периодом 2024 года. Здесь говорим о любых запросах, поступающих к нам через разные комуникационные каналы – по email, по телефону, в социальных сетях и др.

 

Нотариусы в районе Несебра тоже отмечают уменьшение сделок почти вдвое по сравнению с январём-февралём прошлого года. 

 

Сделки, которые заключаются в настоящее время – в основном те сделки, которые были договорены в конце 2024 года – ещё до новогодних праздников, а сегодня только завершаются.

 

Это свидетельствует о том, что цены, которые объявляют продавцы, достигли максимального уровня (1300-1500 евро/м2), а покупатели не желают платить за курортную недвижимость такие высокие цены. Они сегодня готовы платить до 800-1000 Евро/м2.

 

Данная ситуация неминуемо приведёт к коррекции цен на рынке в направлении вниз. Предстоит увидеть, как скоро произойдёт спад и каким будет % снижения цен – однозначным или двузначным.   

 

 

С чем связаны высокие цены в объявлениях о продаже недвижимости?

 

Владельцы-продавцы всегда страраются получить максимальную цену за свои апартаменты/дома/. И это нормально. Но в последнее время они постоянно поднимают планку, запрашивая всё больше и больше денег за свои объекты. Сейчаас на рынке часто наблюдается такое явление: как только находится реальный покупатель, готовый заплатить собственнику ранее объявленную им цену, тот вдруг решает, что этой цены ему уже недостаточно и повышает стоимость ещё на несколько тысяч евро. Конечно, покупатель остаётся разочарован и отказывается от покупки. Он продолжает поиски „своего“ апартамента. Или говорит, что предпочитает подождать снижения цен, потому как уверен, что „всё равно этот пузырь скоро лопнет и цены начнут падать“.  

 

Также, выставляя свои объекты на продажу, многие продавцы руководствуются максимальными ценами, которые они видят на разных сайтах интернет пространства. И даже к этим нереально высоким ценам они добавляют ещё несколько тысяч евро, потому что считают, что их апартамент „уникальнее всех остальных на рынке“ (расположен в элитном районе, люксовом комплексе, у него лучшая планировка, качественный ремонт и высококлассное оборудование – „делали для себя, а не под сдачу“ и т.д. и т.п.). Но у покупателей на этот счёт противоположные взгляды и своя арифметика, отличная от арифметики продавца.

 

Есть и такие продавцы, которыe сами себя заблуждают, ориентируясь на цены компаний-застройщиков. Правда они не учитывают того, что застройщики предлагают покупателям длительную беспроцентную рассрочку (до 3-5 и более лет). Поэтому, объявляя цену как у застройщика, продавец делает свой объект неконкурентоспособным и непривлекательным для покупателей. Ведь покупатели не хотят платить за вторичное жильё как за новое и не хотят растягивать сделку с частными продавцами (а особенно с иностранцами) на длительный период. Они хотят заплатить продавцам всю сумму в течение не более 1-2 месяцев с момента внесения резервационного депозита и получить право собственности. Да и продавец вряд ли захочет годами ждать выплат от покупателя, вместо того, чтобы продать, получить деньги и закрыть вопрос условно говоря "здесь и сейчас". То есть, сделки с застройщиками и на вторичном рынке – разные. Соответственно и цены тоже разные. 

 

 

Почему покупатели не хотят платить указанные в объявлениях высокие цены?

 

В отличие от продавцов, которые хотят продать свою недвижимость как можно дороже, покупатели – хотят заплатить как можно дешевле и заключить максимально выгодную в их понимании сделку. Что тоже нормально. Но именно это и приводит к тому, о чём мы уже писали в предыдущих статьях – между желаниями продавцов и бюджетами, которые покупатели выделяют на покупку жилья у моря, образуется разница в 5-10-15 тысяч евро (5000 – за студии, 10000-15000 – за двух- и трёхкомнатные квартиры).

 

Несмотря на то, что деньги у покупателей есть (и желание купить – тоже есть), они определяют свой чисто психологический лимит цен, выше которого не желают подниматься: студии люди сегодня ищут по ценам до 35-37000 евро, двухкомнатныe – до 50-55000 евро, а трёхкомнатные – до 65-70000 евро. 

 

Покупатели тщательно изучают рынок и выискивают самые выгодные предложения по соотношению „цена/качество/местоположение“.

 

Ещё одна из причин, по которой покупатели не платят запрашиваемые продавцами цены – это низкие оценки банков при выдаче ипотечных кредитов (сейчас многие покупают с банками). Всё чаще случается так, что банки оценивают объекты дешевле, чем их оценивают владельцы-продавцы.

 

* Например: банк выдаёт покупателю кредит в размере 70-80% от стоимости оценки объекта банковскими экспертами. Соответственно, если оценщик оценивает апартамент в 50000 евро, то банком выдаётся сумма 35-40000 евро, а собственник хочет за этот объект 65000 евро. Следовательно, чтобы купить данный апартамент с помощью банка, покупателю необходимо вложить собственные средства в размере 25-30000 Евро + сумма на дополнительные расходы (5-6% от цены) для оплаты нотариальной таксы, налога за покупку недвижимости и др. Далеко не всем покупателям такая сделка интересна.

 

Независимо от того, что болгарские банки продолжают активно выдавать своим гражданам ипотечные кредиты на покупку в том числе и курортного жилья, условия по кредитованию всё же несколько ужесточились, а ставки по ипотеке в 2024 году – повысились. В настоящее время банки выдают ипотечные кредиты под 3,5-5%, что на 1-1,5% выше по сравнению с 2021-2023 годами, когда ставки были 2-4%. Это связано с актуальной политикой болгарского национального банка, которую БНБ проводит с целью ограничить раздачу финансовыми институциями кредитов, приостановить стремительный рост цен на недвижимость и таким образом охладить рынок.

 

 

Топ 5 советов тем, кто хочет продать недвижимость в Болгарии в 2025 году

 

1) Оцените вашу недвижимость реально! При определении продажной цены вашего объекта, учитывайте тот факт, что цены, которые вы видите на просторах интернета – это скорее бенчмаркинг (попытки продавцов прощупать рынок, ориентируясь на самые высокие цены в объявлениях), нежели реальные цены, при которых действительно заключаются сделки. От тех цен, которые вы видите в интернете, смело отнимайте 5-10-15 тысяч евро (в зависимости от конкретных параметров объекта) – это и будет приблизительная цена, которую вам заплатят покупатели.

 

2) Не занимайтесь самообманом! Не засматривайтесь на цены компаний застройщиков. У застройщиков совсем другие условия и схема оплаты – длительные рассрочки и пр. Указывая цену, не забывайте о том, что на вторичном рынке вы конкурируете с другими отдельными продавцами, которые готовы продавать по более низкой цене, чем у застройщиков в новостройках.

 

3) Работайте с ценой! Конечно, вы можете начать рекламировать свой объект с максимально завышенной стоимости, чтобы „прощупать" рынок и точно не продешевить. Но если к вашему предложению не будет никакого интереса со стороны покупателей, начинайте постепенно снижать стоимость (хотя бы на 500-1000-2000 евро – раз в 10-14 дней). Так ваше объявление будет „живым“, а потенциальные покупатели будут видеть, что вы действительно хотите продать. Ведь покупатели постоянно следят за изменением цен на понравившиеся им объекты. Как только стоимость приближается к реальной/рыночной/, покупатель сразу отправляет запрос и делает своё серьёзное предложение продавцу.

 

4) Решили продать – продавайте! Если вы уже приняли решение продать свою недвижимость в Болгарии в 2025 году, то не стоит надеяться, что цены будут продолжать стремительно расти (как это было в период 2022-2023). В настоящее время рост цен замедлился и даже приостановился. Возможно, что к лету вы и сможете получить на каких-то пару-тройку тысяч евро больше, но не более того. Поэтому, если вы уже не планируете ездить в Болгарию и вам есть куда вложить деньги в своей стране/городе/ или в другой стране, то не упускайте реальных покупателей в надежде на то, что через несколько месяцев вам кто-то заплатит на 10-15000 евро больше – нет, не заплатит. Вы только потеряете время и заплатите ещё больше текущих расходов по коммунальным платежам, таксе поддержки, налогам и пр.

 

5) Уточните перечень необходимых для продажи документов! Предварительно согласуйте с агентством/адвокатом/нотариусом в Болгарии список документов, необходимых для продажи в вашем конкретном случае. Чтобы не получилось так, что когда покупатель найдётся и цена вас будет устраивать, вдруг окажется, что ваш объект юридически непродаваем – не хватает того или иного документа (справки, свидетельства и т.д.); или потребуется согласие других законных собственников (бывших супругов, наследников или др.), не фигурирующих в нотариальном акте о собственности на недвижимость. Убедитесь заранее, что в плане документации у вас не возникнет никаких препятствий для осуществления сделки продажи.

 

 

И в завершение – бонус-совет продавцам:

 

При поиске покупателя, не ограничивайтесь спросом на локальном уровне, то есть – внутри вашего комплекса, в ожидании того, что кто-то поинтересуется на рецепции или будет проходить мимо и заметит баннер на вашем балконе и т.д.

 

Выставляя на продажу свою недвижимость, убедитесь, что ваш объект будет предлагаться на свободном рынке, а информация о его продаже достигнет до максимально большого количества потенциальных покупателей – как в Болгарии, так и за рубежом. Только так вы сможете получить за свой объект максимально высокую цену, насколько того позволяет ситуация на рынке курортной недвижимости Болгарии.

 

 

P.S. Хотите продать недвижимость в Болгарии? ОБРАЩАЙТЕСЬ !

 

Сотрудники нашей компании New Estate Bulgaria всегда на связи и готовы ответить на любые ваши вопросы.

 

За двадцать лет работы на рынке недвижимости Болгарии мы помогли купить/продать/переоформить недвижимость тысячам клиентов, поможем и ВАМ !

 

* Напишите нам по e-mail или позвоните – вся контактная информация ЗДЕСЬ.

 

* Или отправьте заявку через форму обратной связи на нашем сайте – ЗДЕСЬ.

 

 

С уважением, команда New Estate Bulgaria